今年以来，多项房地产利好政策轮番出台,先是“3·30”新政下调二套房商贷、首套房公积金贷首付比例，后是央行大幅度降准降息，放松信贷门槛，而地方政策也在公积金贷款额度、首套房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策已步入宽松期。在多重政策效应叠加影响下，一大波刚需及改善型的购买需求得到释放，积压下来的库存去化速度有所加快，市场整体向好。现将慈利县上半年房地产市场状况分析报告如下：

　　一、目前市场现状

　　1、开发企业“优胜劣汰”。近年来，由于经济不景气，一些小企业难以维持生存，逐渐被市场淘汰，截止6月底，已有6家开发企业申请注销资质。目前，该县尚有房地产开发企业26家，按企业法人户籍地分，本地开发企业14家，外地开发企业15家。

　　2.房地产投资稳步攀升。2015年，全县计划完成房地产开发投资10亿元,1-6月已完成开发投资约5.34亿元，同比上涨64.3%。其中，二季度涨幅最大，较一季度增涨44.4%。上半年启动新开发项目6个，续建项目10个，开发面积约79.89万㎡，其中新开工面积约30万㎡，同比减少30.2%。

　　全县几处较大的楼盘如中南·名门、碧水园、慈影之都、广德兰庭、御景中央、宏城名居等一批品质较高的房地产开发项目开发进展顺利，目前均已封顶，届时又将给慈利增添新亮点。

　　2、商品房存量快速上涨。2014年底商品房库存43.9万㎡(其中住宅3359套，35.46万㎡；商铺863间，8.44万㎡)，今年上半年批准预售面积约12.11万㎡(其中商品住宅867套，9.4万㎡；商铺264间，2.71万㎡)，同比增涨26.9%。截至6月底，慈利县商品房总库存约48.1万㎡，同比增涨117.3%，其中住宅库存约42.63万㎡，商铺库存约5.47万㎡,同比增涨185.9%、-24.3% 。

　　3、新房销售量价快速上涨。据统计，上半年共销售新建商品房1036套(间)，同比增加28.7%；销售面积约10.48万㎡，同比增涨27.8%；销售金额约4.14亿元，同比增涨38%。其中住宅销售725套，8.69万㎡，2.63亿元，同比增涨11%、14.2%、20.1%；商铺311间，1.61万㎡，1.19亿元，同比增涨104.6%、274.4%、72.5%。

　　从以上销售走势图观察，2015年1-2月商品房销售呈上升状态；3月急速下滑；4-6月快速拉升。可见，6月为销售高峰，约销售2.66万㎡，1.24亿元；3月是销售低谷，仅销售1.63万㎡,0.62亿元。

　　4.商品住房价格走势基本平稳。该县2015年1-6月商品住宅销售均价为3422元/㎡(高层均价3440元/㎡，多层均价2893元/㎡)，同比上升4.5%(高层增涨2.4%，多层下降1%)；6月份销售均价3332元/㎡(高层3354元/㎡，多层2867元/㎡)，同比上升6.4%(高层上升1.7%，多层上升1.5)，涨幅控制在全市15%的稳控增幅内。

　　5.二手房交易不太理想。受市场、税费等因素影响，1-6月，全县二手房共成交153套，同比增涨21.4%；成交面积约1.95万㎡，同比减少30.4%；成交金额0.38亿元，同比减少5%；成交均价为1949元/㎡，同比上升36.4%。

　　(三)购房主力军依然农村化。据公安局2013年人口统计资料显示，该县城镇人口约16.37万人，农村外出务工人员约18.1万人、城市流动人口约3万人。随着新型城镇化的快速发展，农村进城人口越来越多。从各销售楼盘统计的数据看，今年1-6月,外来人口购房45套，占总销量的4.3%；城市人口购房452套，占总销量的43.6%；农村人口购房539套，占总销量的52.1%。

　　二、目前存在的主要问题及建议

　　1-6月份，受多项利好政策影响，慈利县房地产市场虽回暖趋势较好，但仍存在一些问题。

　　1、高库存积压。今年1-6月批准预售面积12.11万㎡，目前库存量48.1万㎡，另“澧江·水岸二区”、“三官士农贸市场(二期)”、“翰林苑(二期)”三个项目即将申请预售，供应明显攀升。根据每年的销售情况分析，该县目前的商品房库存量预计要2年以上的时间消化。因此，加大去库存化力度迫在眉睫：一是各房企要乘政策东风加大促销力度，变单一营销策略为多渠道营销策略；二是政府要加大存量房变保障房收购力度，减少库存积压。

　　2、项目开发进度放缓。受市场经济不景气影响，一季度销售不理想，且库存显著上升，开发企业建设的信心明显不足，新开工节奏和投资进度有所放缓，有的开发企业甚至还在观望。对此，政府要控制开发用地供应量，严格按《慈利县住房建设规划(2014-2020)》要求开发建设商品房，从源头上控制商品房供应量，避免库存超标。